Un mutuo è per sempre? Le verità nascoste

Home! Home!
Sweet, sweet home!
There's no place like home
There's no place like home!
(John Howard Payne 1823)

“Casa, dolce casa. Nessun posto è come casa” ci ricorda nella sua famosa canzone il poeta e drammaturgo statunitense John Howard Payne. Il momento più importante nella vita per la maggior parte almeno degli italiani è ancora quello legato all’acquisto della prima casa, un mantra per le generazioni precedenti che rischia di diventare solo un sogno per le nuove generazioni, data la situazione occupazionale giovanile. Ma le recenti misure di Bilancio e la prospettiva dei fondi europei fa ben sperare e con il costo del denaro ancora a livelli minimi, il mutuo ipotecario resta il punto di riferimento delle famiglie italiane che hanno comprato casa, o sperano di farlo, in un momento ove i tassi sui finanziamenti sono i più bassi storicamente.

Prima di tutto chiariamo che il mutuo è un contratto con il quale la banca o intermediario finanziario autorizzato (mutuante) consegna una determinata quantità di denaro ad un soggetto (mutuatario) e quest’ultimo si impegna a restituire lo stesso importo più interessi pattuiti in termini di tasso e durata. Il mutuo è quindi un finanziamento a medio – lungo termine, erogato da una banca o da un altro intermediario finanziario autorizzato, rimborsabile secondo il piano di ammortamento fissato contrattualmente.
Per tutta la durata del contratto il firmatario o i firmatari sono obbligati al pagamento quindi di rate periodiche. All’atto di stipula del mutuo nella maggior parte dei casi viene costituita un’ipoteca sul bene immobile a garanzia della banca in caso di inadempimento agli obblighi contrattuali

VALUTAZIONE: il merito creditizio prima di tutto. Una pagella per la vita

Se pensavate che con il temine degli studi gli esami fossero terminati non è così; nell’età adulta c’è una pagella che vale per sempre, quella dell’affidabilità personale economico – finanziaria che condiziona l’erogazione di qualsiasi credito e quindi prestito o mutuo che ci necessita. Questa pagella stabilisce il nostro rating personale o meglio quanto siamo solvibili per l’ente al quale richiediamo il mutuo. Avevamo già introdotto il concetto di merito creditizio parlando della Centrale Rischi nel precedente articolo sul Conto Corrente per quanto riguardava le carte di credito. Prima ancora dell’attività di monitoraggio della Centrale Rischi occorre superare un esame fatto di valutazioni quantitative (sul nostro reddito complessivo, sui beni di proprietà e sullo storico dei pagamenti relativamente a precedenti finanziamenti ottenuti) e di valutazioni qualitative e discrezionali (sulla tipologia di contratto lavorativo, su garanzie accessorie, su donazioni, su vincoli divorzili, sull’età del richiedente e sul suo percorso professionale). 

Solitamente sono 9 le classi di merito sulle quali si basa la percentuale di assegnazione del credito rispetto al totale della richiesta. Dalla classe 1 dove il soggetto ha il massimo grado di sicurezza rispetto al rischio di non ripagare quanto deliberato alla classe 9 che segnala un rischio molto elevato per la banca che il credito si deteriori o diventi inesigibile.

Per riassumere, la valutazione creditizia alla quale siamo sottoposti quando chiediamo un mutuo terrà conto principalmente : 

• della nostra storia creditizia, 
• del rapporto tra l’entità del mutuo e la somma dei redditi annui da un lato e verso il valore effettivo dell’immobile dall’altro.

Il valore dell’immobile verrà valutato dalla Banca tramite perizia, (che potrà essere a pagamento o meno, è importante sempre chiedere sempre questo costo), alla luce della collocazione geografica e logistica (quale città e in quale zona) e della tipologia (villetta mono o bifamigliare, appartamento, casale o rustico e anno di costruzione della casa). Vedi anche le categorie catastali da A1 a A11.

Guardiamo quindi alle fasi principali che delineano il processo di assegnazione del mutuo ove il merito creditizio assume un ruolo centrale e le loro rispettive tempistiche richieste per capire se sono consone rispetto ai tempi che ci si è posti per il rogito notarile della casa (atto formale di compravendita della casa, che consigliamo di fissare solo dopo che si sia firmata la proposta definitiva della banca, scegliere sempre la proposta di acquisto o compromesso non vincolata). Qualsiasi accordo libero da vincoli è l’unico modo per riavere la caparra versata.
Solitamente quando si deposita la richiesta di concessione del mutuo la banca è già in grado di simulare con i dati acquisiti il merito creditizio, quindi orientare il cliente sul “prezzo” del mutuo ovvero il costo effettivo di cui parleremo nel dettaglio.

Possiamo così riassumere le fasi di processo di una pratica di mutuo bancario come segue:

• Raccolta dei dati per la richiesta di concessione del credito/mutuo
• Istruttoria presso l’Ufficio Crediti e Attribuzione ufficiale del rating personale 
• Proposta di ritorno della banca al richiedente o delibera del mutuo
• Fase realizzativa dell’istruttoria 
• Atto conclusivo del fido/mutuo con Erogazione dell’affidamento 

A causa del COVID abbiamo rilevato delle limitazioni poste in alcune banche sui codici di attività ATECO specifiche e con riguardo ad alcuni settori quali ad esempio: moda, ristorazione, turismo, e viaggi, verso i quali c’è quindi una maggiore cautela nell’erogazione delle somme richieste rispetto al passato. D’altro canto invece i tempi di gestione delle pratiche e la delibera del mutuo ha visto un avvicinamento nei tempi di delibera tra le banche tradizionali e quelle digitali.

Nota bene:

1. proprio perché il merito creditizio incide sull’entità finale del mutuo che otterrai si dovrà valutare prima l’impegno che andrai a sostenere e avere ben chiaro di non superare una soglia di tolleranza rispetto al totale del reddito totale che si può identificare con il 30%, come visto nell’articolo sul budget famigliare. Infatti, tra l’anticipo per la casa non coperto dal mutuo deliberato, che mediamente equivale all’80% del valore di mercato della casa, e l’entità della rata mensile non si dovrebbe superare il 30% dei redditi famigliari totali annui.
    
2. Se si ha un fondo pensione o un TFR accumulato dal datore di lavoro è possibile richiedere un anticipo per l’acquisto della prima casa che dipende dagli anni di anzianità e di partecipazione o attività lavorativa continua.

Foto: structuresxx -123.rf

ANALISI: tipologie di mutuo a confronto

È prassi molto diffusa far stipulare un’ipoteca sulla casa, in questo caso il mutuo si definisce mutuo ipotecario. Anche per l’esistenza di questa ulteriore garanzia la casa oggetto del finanziamento non si può mai considerare una “piena proprietà” perché la sospensione dei pagamenti o l’inadempienza in generale al pagamento delle rate fa scattare l’azione della banca verso il pignoramento del bene e la messa in vendita.

Ma vediamo un po’ meglio la definizione delle principali tipologie di mutuo attualmente diffuse:

Mutuo casa (senza ipoteca) e mutuo ipotecario: è una forma di finanziamento che ha una durata da 5 a 30 anni finalizzato all’acquisto di un’immobile, in questo caso si ottiene in un’unica soluzione l’importo per pagare la casa che verrà rimborsata alla banca o istituto finanziario gradualmente con rate periodiche.

La differenza tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa è legata principalmente ai costi accessori ed alle tasse, infatti per le seconde case  l’imposta di registro sale dal 2% al 9%, mentre rimangono invariate le imposte ipotecaria e catastale, e poi non sono previsti sgravi fiscali nella dichiarazione dei redditi come nel mutuo per la prima casa.

Mutuo Green (per l’efficienza energetica): si riferisce al caso di un mutuo inerente la costruzione o ristrutturazione di una casa che nei momenti attuali si lega a requisiti ambientali ben definiti e che rientrano nelle norme europee che hanno trovato applicazione sin dal giugno 2018. Questi mutui sono agevolati ma necessitano di una maggiore attenzione nella documentazione che bisogna fornire  in aggiunta ad un normale mutuo, quali : 

• L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) oppure
• il preliminare di vendita che attesti che l’immobile rientra nelle classi ad alta efficienza energetica: A o B
• certificazione che l’immobile risponda ai criteri europei di sostenibilità ambientale

Mutuo per Surroga o Sostituzione: in questo caso si identifica il trasferimento di un mutuo residuo inerente alla prima casa che può essere trasferito da una banca all’altra per ottimizzare costi e condizioni relative al piano di ammortamento.

La surroga è gratuita e viene mantenuta la medesima ipoteca e ammontare del mutuo, (Rif. Legge Bersani 40/2007), mentre nel caso di sostituzione o rinegoziazione ci sarà la sottoscrizione di un nuovo contratto di mutuo con i costi relativi.

L’esborso regolare pattuito per il mutuo, dopo aver ottenuto l’affidamento dalla Banca e pagate le spese contrattuali, come sappiamo si chiama rata ed è composta da una parte di quota capitale e da una parte di quota interessi. Cioè una porzione del capitale ottenuto che restituiamo gradualmente e il compenso sotto forma di interessi che rappresentano quanto dovuto alla banca che ha anticipato l’intera somma del mutuo anticipatamente. Secondo il piano di ammortamento pattuito nella maggior parte dei casi all’inizio la quota di interessi sarà più alta e poi diminuirà; ciò comunque dipende anche dal tipo di tasso scelto per il mutuo.

Queste sono le tipologie di tasso più comuni:

mutuo a tasso fisso: viene fissato un tasso per tutta la durata del mutuo. Le rate mensili così saranno fisse e sempre uguali. Sceglierà il mutuo a tasso fisso chi non vuole essere esposto a modifiche dei tassi di interesse che ovviamente oscillano con riferimento all’andamento della congiuntura economica e dell’andamento dei mercati finanziari.

In alcuni contratti si può prevedere la facoltà di modifica del tipo di tasso uno o più volte nella vita del mutuo sobbarcandosene i costi, in questo caso si parla più propriamente di mutuo a tasso misto.

mutuo a tasso variabile: il tasso varierà in misura della variazione del parametro di mercato di riferimento che è l’Euribor (trimestrale o semestrale), ovvero il tasso interbancario medio fissato di concerto tra le banche europee. Anche in questo caso possono essere inserite delle clausole di salvaguardia che permettono di avere:

• mutuo a tasso variabile con “cap”: viene fissato un tetto massimo al tasso di interesse sopportabile dal cliente
• mutuo a tasso variabile con rata costante: la rata è sempre la stessa ma dato che il tasso è variabile si modificherà la durata del mutuo perché l’importo della quota interessi potrà essere più o meno alta.

Nello scenario attuale di tassi bassi per la prima volta nella storia del mercato del credito alcune scadenze del parametro Euribor sono addirittura in territorio negativo, così chi ha scelto il tasso variabile negli anni avrà visto scendere la rata, in modo anche significativo, mentre per i nuovi mutuatari la possibilità di accedere a tassi così bassi fa propendere la scelta in questo momento per i mutui a tasso fisso, ma è solo la nostra capacità o prospettiva reddituale che ci farà prendere la decisione più adatta.

Il tasso variabile di un mutuo è composto dal parametro di riferimento, ovvero il tasso Euribor, più uno spread o differenziale.

Per fare alcuni esempi presi dai tanti siti che espongono dati sui mutui:

1. importo mutuo 140.000 euro a tasso fisso, valore immobile 220.000 euro, durata mutuo 25 anni con uno spread di 0,90 deliberato. La rata mensile 521,31 ed il TAEG dell’1,01%.
2. Un altro esempio: per un mutuo ipotecario di 100.000 euro della durata di 30 anni ad un tasso dello 0,80% si pagherebbe una rata mensile di 312,54 euro, che significherebbe dover rimborsare una somma totale di 112.514 euro, ovvero poco più di 400 euro all’anno di interessi passivi.

BUDGET: oltre il tasso del mutuo c’è di più, la somma dei costi

Abbiamo visto come un’attenta valutazione dell’impegno che affrontiamo sul lungo termine con la decisione della sottoscrizione di un mutuo debba passare da fasi che considerano riferimenti puntuali alla nostra situazione creditizia attuale e futura e che ci pongono davanti a scelte ponderate su tipologie e modalità, per affrontare l’esborso patrimoniale che andremo ad affrontare. Per completare il quadro dobbiamo ricondurci ad un bilancio finale che tenga conto di tutti i costi sin qui menzionati, per avere un quadro preciso di come questa scelta impatterà il nostro bilancio famigliare per prepararci ad affrontarne le fasi più onerose.

Indubbiamente oggi sono molti gli strumenti digitali quali siti e APP che ci permettono di fare gli adeguati confronti e che ci aiutano nella scelta più adatta al nostro profilo. Un documento molto importante relativo alle forme di finanziamento (quindi anche il mutuo) è il modulo SECCI (Standard European Consumer Credit Information), che rappresenta un modulo informativo standard con tutte le informazioni di base e confrontabili, disponibile presso le banche. Tale modulo è obbligatorio e rappresenta una maggior tutela per chi sottoscrive il mutuo. Se nella prima parte vi son riportate tutte le caratteristiche contrattuali delle parti e del mutuo stesso è nella seconda parte del modulo SECCI che troveremo le informazioni più specifiche su spese, costi e tassi nonché le clausole relative ad interessi di mora in caso di ritardo nei pagamenti delle rate e azioni vessatorie conseguenti al mancato pagamento di un o più rate. Nella terza parte invece saranno declinate tutte le informazioni sulle tutele dei diritti e aspetti legali preponderanti come il diritto di recesso e sue modalità.

Tra queste informazioni specifiche sicuramente ci saranno:

il TAN - Tasso Annuo Nominale che è il tasso di interesse del mutuo
il TAEG - Tasso Annuo Effettivo Globale che è il costo totale del mutuo, che sarà espresso in percentuale annua, sarà quindi comprensivo del TAN più gli altri costi sostenuti che devono essere esplicitati per legge chiaramente, come ad esempio:

• l'imposta sostitutiva. Essa è attualmente pari al 2% (0,25% nel caso di acquisto della "prima casa") dell'ammontare complessivo del mutuo;
• le spese di perizia, la perizia è necessaria soprattutto in caso di iscrizione di ipoteca;
• le spese di iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari;
• la commissione annuale, di gestione della pratica;
• le spese di istruttoria, (posso essere agevolate o ridotte in taluni casi);
• il costo dell’assicurazione incendio e scoppio obbligatoria;
• le spese periodiche per l'incasso della rata (che solitamente si possono anche contrattare).

Occorre tenere presente che le spese notarili non sono inserite nel TAEG perché è possibile anche avvalersi di un proprio notaio di fiducia invece che di quello della banca. Presso lo stesso notaio dove si definisce la stipula dell’atto di compravendita (o rogito) si pagheranno le imposte di registro del 2%, ipotecaria fissa di 50 euro e catastale fissa di 50 euro.

E così bisognerà valutare anche dell’assicurazione a copertura di danni all'immobile che sarà pagata a parte verso una compagnia di assicurazione propria o suggerita dalla banca .Ma attenzione che l’assicurazione scoppio/incendio legata all’immobile è obbligatoria, con costi indicativi dai 35 ai 50 euro annui.

Tutte le clausole di salvaguardia per sospendere il pagamento della quota capitale in momenti di difficoltà, oppure posticiparla o ridurla si attivano normalmente dopo i primi due anni di mutuo ed ovviamente rientrano nel costo complessivo del mutuo ma possono aiutare ad assorbire situazioni straordinarie legate ad un cambiamento lavorativo o altro evento eccezionale che potrebbe avere un impatto sul merito creditizio.

Conclusioni

Se guardiamo alle proiezioni dell’andamento futuro del parametro Euribor sul quale vengono applicati gli spread per il mutuo a tasso variabile per tutto il 2021 è probabile che rimanga negativo, anche se ultimamente le tensioni inflattive, più evidenti negli Usa che nell’UE, potrebbero modificare la traiettoria dei tassi sin qui estremamente favorevole al comparto mutui.
Ma più dell’inflazione ciò che preoccupa gli italiani è l’effettiva disponibilità del mutuo, che in momenti come questi può essere condizionato dalla crisi economica che ha colpito in particolare il terzo settore. Nel 2020 nonostante un calo delle compravendite immobiliari l’erogazione dei mutui è cresciuta circa del 10% nel terzo trimestre e mediamente del 2,8% nell’anno a causa delle nuove ondate, ed ancora di più sono aumentate le operazioni su surroga e sostituzioni.

Nel recente rapporto di Banca d’Italia, tuttavia, la fotografia del Paese mostra tutte le difficoltà che derivano dall’impatto sull’economia reale e come le famiglie indebitate siano ricorse alle moratorie previste dalla legge. Dal Fondo Gasparrini (fondo di solidarietà per i mutui per la prima casa) , al Decreto Ristori 24/12/2020 e sino all’iniziativa dello scorso Novembre di ABI, con le associazioni dei consumatori, che ha esteso alla fine di questo mese la concessione delle moratorie. 

Così ci avviamo ad affrontare una situazione estremamente complessa che vede da un lato le esigenze di gestione dei flussi di pagamento da parte delle banche e dall’altro, se non si deciderà su ulteriori estensioni, sulle difficoltà di rimborso che alimenterebbe il bacino dei crediti deteriorati delle banche stesse. Su questi rischi il Governatore della Banca d’Italia ha chiarito lo scenario, ed ha lanciato soprattutto l’allarme per quel 2,4% di famiglie vulnerabili finanziariamente che potrebbero aumentare di numero esponenzialmente se non arriveranno risposte chiare su questo nodo cruciale. Ma intanto il Decreto Sostegno prevede la proroga del divieto dei licenziamenti a fine giugno e della cassa integrazione in alcuni casi sino a 28 settimane, un’altra boccata di respiro per le famiglie italiane in attesa di una ripartenza delle attività produttive. 

Foto apertura:  Maitree Boonkitphuwadon